المحامي نضال داوود -  تصوير:صادر نحاس

 يؤدّي بالضرورة الى دفع التعويضات للطرف المتضرّر؟ وهل هناك إمكانية ربما لإبطال الاتفاقيات (كليّاً أو بشكل جزئي)؟ الكثير من الأسئلة طرحت مؤخّراً حول مكانة الاتفاقيات في حالة الحرب ولذلك أودّ هنا الإجابة على بعض الأسئلة التي تكرّرت مؤخّراً للاستفادة وشرح الجوانب القانونية المختلفة لكل منها، خصوصاً بسبب عدم وضوح الوضع القانوني المتعلّق بتنفيذ/ابطال الاتفاقيات بسبب الحرب.

1. هل يمكن تأجيل موعد الدفعات التي اتفق عليها في الاتفاقية (مثلاً: تأجيل دفع ايجار الشقّة السكنيّة أو قرض الإسكان ("مشكانتا")؟

قبل عدّة أشهر سنّ قانون جديد يسمح بتأجيل موعد تنفيذ استحقاقات الدفع التي أقرّت بالاتفاقيات أو بقرارات المحاكم بحيث يمكن تأجيل موعد الدفع لشريحه معيّنة من الناس التي لا يمكنها أن تمارس حياتها العاديّة ولا يمكنها أن تنفّذ الاستحقاقات القانونيّة بسبب حالة الحرب. هذا القانون يسمح بتأجيل موعد الدفع لمدة 145 يوماً أو حتى 29.2.2024 (الأقرب بينهما )ولكن هذا مشروط باعلام الطرف الاخر بذلك. على سبيل المثال يمكن لهذه الفئة تأجيل موعد دفع القرض العقاري الى البنك أو الدفع للشركة العقاريّة بسبب الحرب. الشريحة التي يتخلّلها هذا القانون تضمّ سكّان بعض القرى والمدن في شمال البلاد وجنوبها، الجنود وطواقم أجهزة الطوارئ المختلفة، جرحى الحرب الخاضعين للعلاج، الأسرى/المفقودين/المختطفين وأزواجهم/زوجاتهن واخرون.

2. هل يمكن تأجيل الدفعات المتّفق عليها في كل أنواع الاتفاقيّات؟

كلا. في حالات معيّنة لا يمكن تأجيل الدفعات حتى في توفّر الشروط المذكورة في القانون. على سبيل المثال يمكن أن نذكر الحالات التالية التي لا تسمح التأجيل: اتفاقيات العمل، الاتفاقيات مع شركات بطاقات الائتمان حول الدفعات الشهريّه من خلال بطاقات الائتمان، الدفعات بحسب اتفاقيات وقّعت بعد 7.10.2023، وحالات أخرى.

3. ماذا بخصوص امكانيّة تأجيل موعد دفعات الايجار الشهريّة للشقق السكنيّة؟

بحسب قانون تأجيل الاستحقاقات الذي سنّ مؤخّراً، يمكن بالفعل تأجيل الدفعات الشهريّة لفترة محدودة فقط، وهذا مشروط بأنّ تكون من الفئة المذكورة في القانون. في هذه الحالة يجبّ اعلام الطرف الاخر/مالك الشقّة السكنيّة مسبقاً وقبل التأجيل (مفضّل خطيّاً).

4. هل يمكن تأجيل دفعات ضريبة "الأرنونا" والمياه بسبب الحرب وهل هذا يعتبر خرقاً لاتفاقيّات الايجار؟

قانون تأجيل الاستحقاقات يتطرّق أيضاً للدفعات الى السلطات المختلفة، بما في ذلك ضريبة "الأرنونا" والمياه. بمعنى، هناك امكانيه لتأجيل الدفعات هذه أيضاً، مع توّفر الشروط المذكورة بالقانون نفسه. بالتالي، فانّ هذا التأجيل لا يمكن اعتباره خرقاً للاتفاقيّات الموقّعه.

5. هل يمكن ابطال اتفاقية ايجار بسبب حالة الحرب؟

كما ذكرت في المقالة السابقة قانون الاتفاقيات (الانتصاف نتيجة لخرق الاتفاقيات) يسمح لأحد الأطراف طلب اعفائه من تنفيذ الاستحقاقات المتّفق عليها في الاتفاقية وذلك باكتمال الشروط التالية معاً: أولاً، حصول أحداث تمنعه من تنفيذ الاتفاقية. ثانياً، لم يكن يعلم هذا الطرف مسبقاً ولم يتوقّع حصول هذه الأحداث. ثالثاً، لا يمكنه منع حدوثها. هذا يعني أنه في حال حصول حدث ما يمنع أحد أطراف الاتفاقية من تنفيذ الاتفاقيّة، وهو لم يتوقّع حدوث هذا الحدث أبداً ولم يستطع حتى أن يمنع حدوثه، فحينها يمكنه الادعاء بأنه معفيّ من تنفيذ استحقاقاته بحسب الاتفاقيّة وأن يطلب حتى الغاءها.

يجب التنويه هنا، بأنّ التوجّه العام للمحكمة العليا في تفسير القانون هو الامتناع من توسيع إمكانيات الاعفاء (حتى في حالات الحرب) وتطبيقه في حالات نادره جداً. مع ذلك، هذا التوجّه ليس بالضرورة ينطبق على الظروف الحالية للحرب الذي فيها خرج عشرات الاف السكان من بيوتهم وأفرغت قرى ومدن عديده من سكانها في شمال البلاد وجنوبها. ولذلك، من استأجر شقّه سكنيه في مدينة أفرغت بالكامل من سكانها لا يمكنه الاستمرار في السكن فيها بسبب حالة الحرب وهذا قد يؤثّر على توجّه المحكمة المستقبلي للموضوع.

6. هل يمكن طلب دفع تعويضات بسبب تأخير الشركة العقاريّة في موعد تسليم الشقة السكنيّة؟

قبل الاجابه على السؤال يجب هنا التنويه أنّه يجب التدقيق وفحص الاتفاقية الموقّع عليها. لانّ هذا النوع من الاتفاقيات يكون غالباً لصالح الشركة العقاريّة (خصوصاً اذا لم يكن المشتري ممثّلاً من قبل محامي من طرفه وليس محامي الشركة الذي يمثّل الشركة فقط). مع ذلك، فيما يخصّ التأخّر في تسليم الشقّة السكنيّة بسبب الحرب، هنا يتوجّب على الشركة العقاريّة اثبات أنّ التأخير متعلّق بشكل مباشر بالحرب. على سبيل المثال، في واحد من قرارات المحكمة بموضوع التأخير في تسليم الشقّة بسبب الحرب، ردّت المحكمة ادعاء الشركة العقاريّة ورفضت أن يكون التأخير متعلّق بالحرب لأن الشركة لم تقدّم للمحكمة الدلائل الكافية لاثبات ذلك. في ظروف الحرب الحاليّة بمكن القول بأنّ هناك احتمال جدّي بأن تقبل المحكمة ادعاءات الشركات العقاريّة في حال وجود تأخير في تسليم الشقق بسبب الحرب.

7. هل هناك امكانيّة طلب تعويضات من الشركة العقاريّة اذا لم تثبت أنّ التأخير متعلّق بالحرب؟

بالطبع. في الحالات التي يكون فيها تأخير من قبل الشركة العقاريّة، والتأخير ليس مرتبطاً بالحرب، فان القانون ينصّ على أنّ كل تأخير في تسليم الشقّة السكنية يزيد عن 30 يوماً يلزم الشركة بدفع تعويض مالي للمشتري بقيمة رسوم الايجار الشهريّة لشقّة مماثله لمدة 4 أشهر التالية. واذا زاد التأخير عن 5 أشهر فعلى الشركة دفع تعويض للمشتري بقيمة 125% من رسوم الايجار الشهريّة لشقّة مماثله لمدة 5 أشهر التالية. وبعدها، إذا لم تسلّم الشركة الشقة السكنيّة للمشتري فعليها دفع تعويض بقيمة 150% من رسوم الايجار الشهريّة لشقّة مماثله حتى موعد تسليم البشقّة.

تنويه: المعلومات المذكوره في هذا المُرشد هي للتوعية والانتباه فقط وليست بديلاً عن الاستشارة القانونيّة المهنيّة.

* المحامي نضال داوود – مختصّ في مجال الأراضي والعقارات